MANAJEMEN RUMAH SUSUN

Kampung Susun Jakarta, Jurus Membangun Tanpa Menggusur

Sekali lagi, warga Jakarta berharap Gubernur Joko Widodo selekasnya mewujudkan janjinya menyulap puluhan kampung ‘berkumis’ (berantakan, kumuh, dan miskin), meminjam istilah Hendarji Supandji, menjadi kampung yang manusiawi, rapi dan, asri melalui program pembangunan kampung susun. Konsep yang digagas adalah membangun tanpa menggusur, tapi memberdayakan.

Idealnya, kampung susun itu dibangun berdasarkan kesatuan wilayah, misalnya per rukun tetangga (RT) jika warganya sekitar 70 keluarga. Jika mencapai 200 KK, ya kampung setingkat rukun wilayah (RW). Dari data sementara, sudah masuk  95-100 kampung kumuh setingkat RW yang siap disulap menjadi kampung susun. Kebanyakan kampung kumuh itu ada di kawasan bantaran kali, tepi rel kereta, kampung nelayan, hingga kolong jembatan.

Semua wilayah Jakarta ada yang kumuh. Terbanyak ada di Jakarta Utara, seperti kawasan Cilincing, Kalibaru, Sunter, Pademangan, Koja, Marunda, Penjaringan, dan Tanjung Priok. Menyusul Jakarta Timur, ada di Kampung Pulo, Cipinang, Cawang, Pisangan, dan Makasar. Kampung kumuh di Jakarta Barat terdapat di Tambora, Cengkareng, Kamal, dan Kapuk.

Jika proyek kampung susun terwujud, diharapkan Jakarta dapat disejajarkan dengan kota besar di dunia, karena tak ada lagi kawasan yang kumuh. Seperti Singapura misalnya, kampong-kampungnya berupa rusun. Fasilitasnya memadai, karena ditunjang berbagai sarana, termasuk terhubungn dengan jaringan tansportasi kota.

Biasanya, proyek properti yang ada di Jakarta dimulai dari menggusur kawasan ‘berkumis’, baik dengan cara kasar maupun cara halus. Cara kasar, kawasan itu  terbakar, dengan demikian nilai ganti ruginya rendah karena komponen bangunan sudah tak dihargai lagi. Dengan cara halus, pihak pengembang membeli lahan milik warga dengan harga pasar. Contohnya, warga di ring 1 proyek apartemen MTH di Jalan MT Haryono, persisnya di ujung Jalan Otto Iskandar Dinata (Otista) akan memperoleh ganti untung lahanya seharga Rp 7jutaan/meter persegi. Sedangkan tanah di ring 2 dihargai sekitar Rp 5 juta/meter persegi.

“Untuk lahan kumuh di Jakarta, Pemda harus mendata satu per satu kawasan yang akan dibangun, apakah itu tanah milik sendiri, tanah pemda, atau tanah negara yang dikuasai kebanyakan BUMN,” kata pengamat tata kota Yayat Supriyatna, kepada Neraca. Menurut dia, formula proyek kampung  susun yang digagas Gubernur Jokowi, lebih mengutamakan bagaimana menyulap rumah-rumah kumuh itu dalam bentuk rumah bersusun yang sesuai dengan karakter sosial budaya warga bersangkutan.

Jadi, tidak lagi seperti rusun yang ada sekarang ini. Lalu, strukturnya dibuat sedemikian hingga memudahkan antarwarga saling berinteraksi.  Misalnya, tidak terlalu tinggi, jadi cukup empat lantai saja. Dengan demikian tak perlu memasang lift. Di bantaran kali kampung dibuat menghadap sungai. Demikian juga kampung kumuh di pinggir rel kereta, juga dibangun menghadap kereta lewat. Yang tegas tak boleh dibangun adalah di jalur hijau.

Yang paling penting, tutur Yayat dari Universitas Trisakti, adalah melakukan pendekatan dulu dengan warga setempat, karena akan ada perubahan kultur, sebab merekalah yang akan menjadi subyek dari proyek itu. Termasuk apakah status kampung  susun itu sewa atau hak milik. Itu harus dibicarakan dari awal.

Tentu dibangun secara bertahap, disesuaikan dengan kemampuan keuangan daerah. Kepala Dinasd Perumahan dan Gedung DKI Novizal menyatakan, proyek itu membutuhkan waktu sekurangnya 11 bulan, yaitu 8,5 bulan untuk pembuatan detil desain (detailed engineering design/DED) dan 2,5 bulan proses tender. “Jadi baru bisa mulai kuartal tahun depan,” tutur Novizal, pekan ini.

Manajemen Rumah Susun

Yayat mengingatkan nantinya manajemen kampung itu dikelola secara mandiri oleh warga. Jika dikelola sendiri warga, diharapkan kampung baru itu akan terjaga keasriannya, aman, nyaman, dan tertib. Hal itu berbeda dengan keberadaan rusun yang ada saat ini. Banyak yang ditinggalkan penghuninya karena pihak pengelola tak menyediakan fasilitas yang memadai, seperti suplai air bersih dan listrik.  Sebut saja rusun Marunda, Jakarta Utara. Dari 29 gedung, sebanyak 19 rusun yang dibangun pada 2007 itu kosong melompong.

Ketua RT 03/RW 10 Rusunawa Marunda Darmanto mengungkapkan, banyak saluran air yang bocor sejak tiga tahun lalu. Tapi sampai sekarang tak pernah diperbaiki. Hal itu juga dibenarkan Kepala Unit Pengelola Teknis (UPT) Rumah Susun Wilayah I Kusnindar. Minimnya perawatan karena kendala dana dan tenaga operasional. ”Salah satu penyebabnya adalah sekitar 30% dari 500 penghuni menunggak bayar sewa,” ujarnya.

Padahal, uang sewanya cukup murah, yaitu Rp 141.000 – Rp 164.000 per bulan untuk unit rusun seluas 30 meter persegi. Tarif sewa rusunawa yang paling murah adalah di Tambora sebesar Rp 45 ribu/bulan, tapi ada pula yang mencapai Rp 500 ribu/bulan, yaitu di Pondok Bambu. Itu diatur dalam Perda Nomor 3 Tahun 2012. Novizal mengaku miris karena dari 3.741 unit atau 33,3% rusun belum dihuni.